인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한  조례 일부개정조례안 심사보고서

2022. 3. 25.(금)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2022.2.28.

나. 제 안 자: 인천광역시장

다. 회부일자: 2022.3.2.

라. 상정일자: 제278회(임시회) 제1차 건설교통위원회(2022.3.25. 상정ㆍ의결)

❍ 제안설명: 심일수 주거재생과장

❍ 검토보고: 채기병 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 수정가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 및 같은 법 시행령이 개정됨에 따라 조례로 위임된 소규모주택정비 사업시행자의 임대주택 건설에 따른 용적률 완화 내용과 소규모주택정비 관리지역에서의 임대주택 공급비율을 정하고,

❍ 역세권에서 시행하는 소규모재개발사업의 용도지역 완화 내용과 사업시행자의 용적률 완화로 건설되는 임대주택의 공급비율을 정하려는 것임.

나. 주요내용

❍ 소규모주택정비 관리지역에서 용도지역의 변경으로 추가되는 용적률의 일부에 대한 임대주택 건설비율을 신설.(안 제22조의2제1항 및 제2항)

❍ 소규모주택정비 관리지역에서 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행하는 방법과 절차를 신설.(안 제24조의2)

❍ 빈집정비사업 및 소규모주택정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우, 용적률 적용을 완화하여 적용할 수 있는 최소 임대주택 건설비율을 정함.(안 제26조제1항 및 제2항)

❍ 역세권에서 소규모재개발사업을 실시하는 경우, 법적상한 용적률까지 용적률을 완화 적용 할 수 있는 변경되는 용도지역과 법적상한 용적률 적용에 따른 초과 용적률 중에서 시장 등에게 의무적으로 공급해야 하는 공동이용시설 등 건축물 면적 비율을 신설.(안 제26조의2제1항 및 제2항)

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 본 개정안은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “법”)에 따라 소규모주택 정비 관리계획 및 사업 활성화를 위한 지원 방안 등을 정비하여 용적률 완화 및 임대주택 비율에 관한 내용을 정하고, 상위 법령의 인용 조문 변경 사항 등을 반영하는 것임.

❍ 먼저 소규모주택정비사업에 관한 사항을 체계적으로 규정하기 위하여 제3장에‘제5절 소규모주택정비 관리계획’을 신설하였고

❍ 안 제8조는 법 개정에 따라 사업시행계획서의 작성 내용에 대한  인용 조문을 변경하는 사항임.

* 법 제13조제6호 → 법 제13조제7호

❍ 안 제22조의2는 관리지역에서 용도지역 변경에 따라 늘어난 용적률의 일정 비율에 해당하는 임대주택을 건설토록 규정하는 사항으로서,

(법 제2조제1항제9호) 노후·불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 소규모주택정비사업을 계획적·효율적으로 추진하기 위하여 제43조의2에 따라 관리계획이 승인·고시된 지역

- 소규모주택정비사업 임대주택 비율을 법에서 조례에 위임한  상한치인 50%를 적용하고,

- 거점사업 임대주택 하한 비율을 위임범위(15~30%) 중 최대인 30%로 정하였는바 임대주택 확충 측면에서는 바람직한 것으로 보이나,

(법 제43조의3제3호) 시장·군수 등 또는 토지주택공사등이 토지소유자, 조합 등과 공동 또는 단독으로 시행하는 소규모주택정비사업

* 현재 서울, 경기 동일 비율 시행

- 소규모주택정비사업의 원활한 사업 추진과 개발이익의 환수(공공기여)를 균형있게 고려해야 할 것이므로 비율 산정의 근거와 소규모주택정비사업에 미치는 영향에 대한 설명이 필요함.

《 용도지역 변경에 따른 임대주택건설 비율 》

						+100%			3종일반주거지역 용적률(시 조례)
			2종일반주거지역 용적률(시 조례)			+100%						+50%	+50%
1종일반주거지역 용적률(시 조례)						+50%			250%			250%
			200%			200%
			1종일반주거			2종일반주거			2종일반주거			3종일반주거
1종 일반주거지역 → 2종 일반주거지역으로 변경 가. 소규모주택정비 50% * 50%(조례안) = 25% 나. 거점사업 50% * 30%(조례안) = 15%								2종 일반주거지역 → 3종 일반주거지역으로 변경 가. 소규모주택정비 50% * 50%(조례안) = 25% 나. 거점사업 50% * 30%(조례안) = 15%

❍ 안 제24조의2는 관리지역에서 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 거점사업을 시행하는 방법과 절차를 규정한 것으로서,

- 사업시행구역 사이의 도로 폐지 등으로 인한 교통에 대한 대책을 마련할 수 있도록 도로의 처리계획을 관리계획에 포함하고, 법에서 규정한 소규모주택정비 관리계획의 수립 절차 및 내용, 특례 등에 따라 관리지역을 지정하도록 하였는바,

- 사업 통합 시행시 각 구역 주민합의체, 조합의 의사결정 또는 통합 등이 필요할 것으로 판단되므로 이로 인한 사업지연 요소는 없는지 여부와 조치방안에 대한 설명이 필요하며,

- 사업시행구역의 통합에 관한 의미를 법과 일치시키고, 일부 문구를 조정*할 필요가 있음.

* 서로 연접한 사업시행구역으로 통합하여 → 서로 연접한 사업시행구역을 하나로 통합하여

* 법 제43조의2, 제43조의3, 제43조의4 및 제43조의5에 따라 → 법 제43조의2부터 제43조의5까지에 따라

❍ 안 제26조제1항은 도시계획조례에서 정한 용적률을 초과하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관련 법령에 따른 용적률의 상한까지 건축하고자 하는 경우 필요한 임대주택 비율을 규정한 것으로서,

(법 제49조제1항제1호) 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택의 비율로서, 건축물의 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수의 비율.

- 법에서 위임한 하한치인 20%*로 정하되 준주거지역과 상업지역은 30%로 정하였는바 차등을 둔 이유와 두 지역의 주거복합건축물 형태의 공동주택에 대한 용적률 완화 방법에 대한 설명이(예: 주택등의 연면적 비율에 관계없이 용적률 상한이 적용되는지 여부) 필요함.

* 우리시 도시계획조례의 1·2·3종 일반주거지역 용적률은 「국토계획법 시행령」에서 정한 용적률과 동일하여 용적률 상향에 따른 실질적인 임대주택 건설 효과는 없음

안 제26조	임대주택 비율	용적률(%)
		용도지역	도시계획조례 (A)	국토계획법 (B)	용적률완화 (B-A)
제1항	20%	제1종 일반주거지역	200	200	-
		제2종 일반주거지역	250	250	-
		제3종 일반주거지역	300	300	-
	30% 준주거지역 상업지역	준주거지역	500	500	-
		중심상업지역	1,300	1,500	200
		일반상업지역	1,000	1,300	300
		근린상업지역	700	900	200
		유통상업지역	800	1,100	300
제2항	10%이상 20%미만	a + (b – a) × c / 20 (준주거, 상업지역 제외) a: 「인천광역시 도시계획 조례」 제65조에 따른 해당 용도지역의 용적률 b: 「국토계획법」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한 c: 해당 임대주택 비율

* 유통상업지역은 공동주택 건립 불가 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 11)

❍ 안 제26조제2항은 공공임대주택 비율이 10%에서 20% 사이인 경우 완화되는 용적률의 산정방법에 관한 것으로서, 임대주택 비율에 정비례하여 완화되는 용적률이 커지도록 규정하였음.

❍ 안 제26조의2 제1항은 영 제41조의2에 따라 역세권에서 시행하는 소규모재개발사업에서 통합심의를 거쳐 주거지역의 용도지역이 변경(종 상향) 된 것으로 간주하여 법적상한용적률까지 용도지역을 정하는 것으로서,

(법 제2조제1항제3호라목) 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업

(영 제3조제1항제4호가목) 역세권 소규모재개발사업 대상 지역

가. 「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」, 「철도산업발전기본법」 또는 「도시철도법」에 따라 건설·운영되는 철도역(개통 예정인 역을 포함한다)의 승강장 경계로부터 반경 350미터 이내인 지역으로서 다음의 기준을 모두 충족하는 지역. 다만, 승강장 경계로부터의 반경은 지역 여건을 고려해 100분의 30 범위에서 시·도조례로 정하는 비율로 증감할 수 있다.

1) 해당 사업시행구역의 면적이 5천제곱미터 미만일 것

2) 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것. 다만, 지역 여건 등을 고려해 100분의 25 범위에서 시·도조례로 정하는 비율로 증감할 수 있다.

3) 해당 사업시행구역의 면적이 국토교통부령으로 정하는 도로에 접할 것

(법 제27조) ① 시장·군수등은 소규모주택정비사업과 관련된 다음 각 호 중 둘 이상의 심의가 필요한 경우에는 이를 통합하여 심의(이하 “통합심의”라 한다)하여야 한다. 다만, 제2호에 따른 도시·군관리계획 중 용도지역·용도지구를 지정 또는 변경하는 경우 또는 제49조제1항·제7항 및 제49조의2에 따라 법적상한용적률까지 건축하거나 제49조제8항에 따라 법적상한용적률을 초과하여 건축하는 경우에는 시·도지사에게 통합심의를 요청하여야 하며, 시·도지사의 통합심의를 거친 경우에는 시장·군수등의 통합심의를 거친 것으로 본다.

- 개정안은 통합심의에서 필요성 등이 인정되지 못한 경우에도 1단계 종 상향이 되는 것으로 해석되어 시행상 혼란이 우려되므로

- 통합심의를 통하여 1단계 또는 2단계 종 상향으로 인정받는 내용에 따라 용도지역을 정하도록 개정안 제1항의 내용을 수정할 필요가 있음.

❍ 안 제26조의2 제2항은 영 제49조의2에 따라 역세권 소규모재개발사업에서 용도지역 종 상향으로 정하여진 용적률이 도시계획조례에서 정한 용적률을 초과하는 경우,

- 사업시행자가 임대주택, 공동이용시설 등을 건설하여 시·도지사 등에게 공급하여야 하는 규모를 정하는 것으로서, 영에서 위임한 상한치인 도시계획조례 초과 용적률의 50%로 정하였는바,

- 안 제22조의2에서 정한 관리지역에서의 용도지역 변경에 따른 임대주택 비율(50%)과 같으나, 안 제26조의 용적률 완화를 위한 임대주택 비율(20∼30%)과는 차이가 큰 바, 50%로 정한 이유와 안 제26조의 비율과 차이에 대한 설명이 필요함.

《 안 제26조의2 수정안 》

개정안 (제26조의2)	수정안
제26조의2(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례 등) ① 영 제41조의2제1항에서 “시·도조례로 정하는 용도지역”이란 다음 각 호의 용도지역을 말한다. 1. 영 제41조의2제1항제1호에 따른 용도지역은 다음 각 목의 용도지역 가. 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우: 제3종일반주거지역 나. 가목에 해당하지 않은 경우: 제2종일반주거지역 2. 영 제41조의2제1항제2호에 따른 용도지역은 다음 각 목의 용도지역 가. 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우: 준주거지역 나. 가목에 해당하지 않은 경우: 제3종일반주거지역 ② 법 제49조의2제2항에서 “시·도조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다.	제26조의2(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례 등) ① 영 제41조의2제1항제1호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우에 한한다. ② 영 제41조의2제1항제2호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우에 한한다. ③ 법 제49조의2제2항에서 “시·도조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다.

개정안 비교		서울	경기
용도지역 변경	제1종일반 주거지역	제2종 또는 제3종일반주거지역 (통합심의 인정시)	제2종일반주거지역
	제2종일반 주거지역	제3종일반주거지역 또는 준주거지역 (통합심의 인정시)	제3종일반주거지역
임대주택 비율		100분의 50	100분의 50

❍ 또한 부칙 제2조에서 안 제26조의 개정 규정은 건축심의 또는 변경심의를 포함한 통합심의를 신청하는 경우부터 개정안을 적용하는 것으로 규정하였음.

4. 질의 및 답변요지

< 박종혁 위원 >

❍ 현재 소규모주택 정비사업 진행 상태는? 소급 적용 가능한지?

⇒(주거재생과장) 전체 65개소이며 소급적용은 불가. 사업시행인가 이전의 곳은 가능.

❍ 관리지역 임태주택 비율 과한 것 아닌지?

⇒(주거재생과장) 종상향 증가 비율 중 50%의 임대주택 공급을 정한 것. 사업성에 문제는 없을 것으로 예상함.

❍ 준주거, 상업지역 30%로 정한 이유는?

⇒(주거재생과장) 난개발 방지 및 공공성 확보를 위함.

< 고존수 위원장 >

❍ 주거재생과 업무가 대부분 정비 관련이며, 진행속도가 더디지 않나?

⇒(주거재생과장) 인력 한계와 재산권 관련의 어려움. 적극적으로 하겠음.

5. 토론요지

가. 찬 성: 고존수, 민경서, 박성민, 박종혁, 유세움 위원

나. 반 대: 없 음

6. 수정안의 요지

가. 수정이유: 입법례 등에 따른 자구 수정

나. 수정 주요골자: 붙임 ‘수정안’ 참조

7. 심사결과

❍ 수정가결(재석위원: 5명, 찬성: 5명, 반대: 없음)

8. 기타

❍ 특이사항 없음

붙임  1. 수정안 본문 1부.

2. 수정안 조문대비표 1부.

3. 의안본문 1부.

4. 신·구 조문대비표 1부.  끝.

[붙임 1]

인천광역시조례  제    호

인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 수정안

인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안의 일부를 다음과 같이 수정한다.

안 제24조의2 중 “으로”를 “을 하나로”로 한다.

안 제24조의2제2호 중 “법 제43조의2, 제43조의3, 제43조의4 및 제43조의5”를 “법 제43조의2부터 제43조의5까지”로 한다.

안 제26조의2제1항을 “영 제41조의2제1항제1호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우에 한한다.”로 한다.

안 제26조의2제2항을 “영 제41조의2제1항제2호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우에 한한다.”로 한다.

안 제26조의2제3항을 “법 제49조의2제2항에서 “시·도조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다.”로 한다.

[붙임 2]

수정안 조문대비표

현 행	개 정 안	수 정 안
<신 설>	제24조의2(거점사업 통합 시행방법 및 절차) 영 제40조의2제4항에 따른 서로 연접한 사업시행구역으로 통합하여 시행하는 방법과 절차 등에 관한 세부사항은 다음 각 호와 같다.	제24조의2(거점사업 통합 시행방법 및 절차) -----------------------------------------을 하나로----------------------------------------------------.
	1. (생 략)	1. (개정안과 같음)
	2. 법 제43조의2, 제43조의3, 제43조의4 및 제43조의5에 따라 관리지역을 지정(변경지정을 포함한다)하여야 한다.	2. ----------부터 제43조의5까지-------------------------------------------------------------.
<신 설>	제26조의2(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례 등) ① 영 제41조의2제1항에서 “시·도조례로 정하는 용도지역”이란 다음 각 호의 용도지역을 말한다. 1. 영 제41조의2제1항제1호에 따른 용도지역은 다음 각 목의 용도지역 가. 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우: 제3종일반주거지역 나. 가목에 해당하지 않은 경우: 제2종일반주거지역 2. 영 제41조의2제1항제2호에 따른 용도지역은 다음 각 목의 용도지역 가. 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우: 준주거지역 나. 가목에 해당하지 않은 경우: 제3종일반주거지역	제26조의2(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례 등) ① 영 제41조의2제1항제1호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의 에서 인정하는 경우에 한한다.
	② 법 제49조의2제2항에서 “시ㆍ도 조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다.	② 영 제41조의2제1항제2호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의 에서 인정하는 경우에 한한다.
		③ 법 제49조의2제2항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다.

[붙임 3]

인천광역시조례  제    호

인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안

인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부를 다음과 같이 개정한다.

제8조 중 “법 제13조제6호”를 “법 제13조제7호”로 한다.

제5절(제22조의2)를 다음과 같이 신설한다.

제5절 소규모주택정비 관리계획

제22조의2(관리지역에서의 임대주택의 공급) ① 법 제43조의5제1항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율” 이란 100분의 50을 말한다.

② 법 제43조의5제2항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 30을 말한다

제24조의2를 다음과 같이 신설한다.

제24조의2(거점사업 통합 시행방법 및 절차) 영 제40조의2제4항에 따른 서로 연접한 사업시행구역을 하나로 통합하여 시행하는 방법과 절차 등에 관한 세부사항은 다음 각 호와 같다.

1. 군수, 구청장은 소규모주택정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호 등을 위하여 사업시행구역을 통합할 경우에 통합하는 사업시행구역 사이에 서로 접하는 도로 등에 관한 처리계획을 관리계획에 포함하여야 한다.

2. 법 제43조의2부터 제43조의5까지에 따라 관리지역을 지정(변경지정을 포함한다)하여야 한다.

제26조를 다음과 같이 한다.

제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율 등) ① 법 제49조제1항제1호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 20을 말한다. 다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우에는 100분의 30을 말한다.

② 법 제49조제1항제2호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 방법”이란 다음 산식을 말한다. 다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우는 제외한다.

용적률의 상한=a＋(b-a)×c/20

a: 「인천광역시 도시계획 조례」제65조에 따른 해당 용도지역의 용적률

b: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한

c: 해당 임대주택 비율

제26조의2를 다음과 같이 신설한다.

제26조의2(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례 등) ① 영 제41조의2제1항제1호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우에 한한다.

② 영 제41조의2제1항제2호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우에 한한다.

③ 법 제49조의2제2항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

제2조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율 등에 관한 적용례) 제26조제1항 및 제2항의 개정규정은 이 조례 시행 이후 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제26조에 따른 건축심의 또는 제27조에 따른 통합심의를 신청(사업시행계획변경에 따른 변경심의를 포함한다)하는 경우부터 적용한다.

[붙임 4]

신ㆍ구조문대비표

현        행

개   정   안

제8조(사업시행계획서의 작성) 법 제13조제6호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 영 제12조 각 호의 사항을 말한다.

제8조(사업시행계획서의 작성) 법 제13조제7호----------------------------------------------------.

<신  설>

제5절 소규모주택정비 관리계획

제22조의2(관리지역에서의 임대주택의 공급 등) ① 법 제43조의5제1항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율” 이란 100분의 50을 말한다.

② 법 제43조의5제2항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율” 이란 100분의 30을 말한다.

<신  설>

제24조의2(거점사업 통합 시행방법 및 절차) 영 제40조의2제4항에 따른 서로 연접한 사업시행구역을 하나로 통합하여 시행하는 방법과 절차 등에 관한 세부사항은 다음 각 호와 같다.

1. 군수, 구청장은 소규모주택정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호 등을 위하여 사업시행구역을 통합할 경우에 통합하는 사업시행구역 사이에 서로 접하는 도로 등에 관한 처리계획을 관리계획에 포함하여야 한다.

2. 법 제43조의2부터 제43조의5까지에 따라 관리지역을 지정(변경지정을 포함한다)하여야 한다.

제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율) 법 제49조제1항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 자율주택정비사업: 30퍼센트 이상

2. 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업: 20퍼센트 이상

제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율 등) ① 법 제49조제1항제1호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 20을 말한다. 다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우에는 100분의 30을 말한다.

② 법 제49조제1항제2호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 방법”이란 다음 산식을 말한다. 다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우는 제외한다.

용적률의 상한=a＋(b-a)×c/20

a: 「인천광역시 도시계획 조례」제65조에 따른 해당 용도지역의 용적률

b: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한

c: 해당 임대주택 비율

<신  설>

제26조의2(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례 등) ① 영 제41조의2제1항제1호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우에 한한다.

② 영 제41조의2제1항제2호에 따라 “시·도조례로 정하는 용도지역”은 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로서, 법 제27조제1항에 따른 통합심의에서 인정하는 경우에 한한다.

③ 법 제49조의2제2항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다.

<관계법령>

□ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법

제13조(사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 다만, 제3호 및 제4호는 제9조제4호의 방법으로 빈집정비사업을 시행하는 경우에 한정한다.

1. 사업시행구역 및 그 면적

2. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)

3. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

4. 임대주택의 건설계획

5. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획

6. 그 밖에 빈집정비사업 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 사항

제43조의5(관리지역에서의 임대주택의 공급 및 인수) ① 사업시행자는 관리지역에서 소규모주택정비사업의 시행으로 제43조의4제2항에 따라 용도지역이 변경된 경우 변경된 용도지역에서의 용적률에서 종전의 용도지역의 용적률을 뺀 용적률의 100분의 50 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 임대주택을 건설하여 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에 공급하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 건축설계가 확정되기 전에 미리 주택에 관한 사항을 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등과 협의한 후 이를 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

② 관리지역에서 시행하는 거점사업의 사업시행자는 제1항에도 불구하고 변경된 용도지역에서의 용적률에서 종전의 용도지역의 용적률을 뺀 용적률의 100분의 15 이상 100분의 30 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 임대주택을 건설하여야 한다.

③ 제1항에 따른 임대주택의 공급가격은 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속 토지는 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에게 기부채납한 것으로 본다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 인수된 주택은 대통령령으로 정하는 임대주택으로 활용하여야 한다. 이 경우 주택의 인수를 위한 절차와 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2021. 7. 20.][시행일 : 2021. 9. 21.] 제43조의5

제48조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) ① 사업시행자는 자율주택정비사업(「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조 제1항 제6호 나목에 따른 근린재생형 활성화계획에 따라 시행하거나 빈집밀집구역, 관리지역에서 시행하는 경우 또는 시ㆍ도조례로 정하는 경우로 한정한다), 가로주택정비사업, 소규모재개발사업 또는 취약주택정비사업의 시행으로 건설하는 건축물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항은 대통령령으로 정하는 범위에서 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다.  <개정 2019. 4. 23., 2021. 7. 20.>

1. 「건축법」 제42조에 따른 대지의 조경기준

2. 「건축법」 제55조에 따른 건폐율의 산정기준(경사지에 위치한 가로구역으로 한정한다)

3. 「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지기준

4. 「건축법」 제60조 및 제61조에 따른 건축물의 높이 제한

5. 「주택법」 제35조 제1항 제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준

6. 제1호부터 제5호까지에서 규정한 사항 외에 사업의 원활한 시행을 위하여 대통령령으로 정하는 사항

② 사업시행자는 소규모주택정비사업 시행구역 내 건축물 또는 대지의 일부에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설을 설치하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 해당 지역에 적용되는 용적률에 그 시설에 해당하는 용적률을 더한 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 용적률을 적용받을 수 있다. 이 경우 용적률의 산정방법 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2019. 4. 23.>

1. 정비기반시설

2. 공동이용시설

3. 「주택법」 제2조 제14호에 따른 복리시설로서 대통령령으로 정하는 공동시설

③ 시장ㆍ군수등은 사업시행자가 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 건설하는 건축물에 대하여 대통령령으로 정하는 범위에서 「주차장법」 제2조 제1호에 따른 노상주차장 및 노외주차장을 사용할 수 있는 권리(이하 “주차장 사용권”이라 한다)를 확보하는 경우 그에 상응하는 범위에서 주차장 설치기준을 완화할 수 있다.

④ 제3항에 따른 주차장 사용권의 확보를 위한 방법 및 절차, 비용의 산정기준 및 감액기준 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

⑤ 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 관리지역에서 거점사업을 시행하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행할 수 있다.  <신설 2021. 7. 20.>

⑥ 제5항에 따라 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행하는 경우에는 제49조 제1항에 따른 공공임대주택의 임대주택 비율을 해당 사업시행구역마다 적용하지 아니하고 전체 사업시행구역의 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있다.  <신설 2021. 7. 20.>

제49조(임대주택 건설에 따른 특례) ① 사업시행자는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 다음 각 호와 같이 임대주택을 건설하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 시ㆍ도조례로 정한 용적률에도 불구하고 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.  <개정 2018. 1. 16., 2019. 4. 23., 2020. 8. 18., 2021. 7. 20.>

1. 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율(건축물의 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수의 비율을 의미한다. 이하 이 항에서 같다)이 20퍼센트 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한

2. 공공임대주택을 임대주택 비율이 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만이 되도록 건설하는 경우: 임대주택 비율에 비례하여 시ㆍ도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한

② 사업시행자가 전체 세대수의 10퍼센트 이상을 임대주택으로 건설하고 제1항에 따라 용적률을 완화받은 경우 그 임대주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 주택도시기금이 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자한 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)에 공급하여야 한다.  <신설 2019. 4. 23., 2020. 8. 18.>

③ 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 건축설계가 확정되기 전에 미리 세대면적, 세대수 등 임대주택에 관한 사항을 인수자와 협의한 후 이를 사업시행계획서에 반영하여야 한다.  <신설 2019. 4. 23.>

1. 공공임대주택을 건설하는 경우

2. 제2항에 따라 임대주택을 공급하는 경우

④ 제2항에 따른 임대주택의 인수가격은 건축비와 부속토지의 가격을 합한 금액을 기초로 산정하되, 사업여건 등을 고려하여 사업시행자와 인수자 간 협의로써 조정할 수 있다.  <신설 2019. 4. 23., 2020. 6. 9.>

⑤ 제2항에 따른 임대주택의 공급 방법ㆍ절차, 제4항에 따른 건축비의 산정 및 부속토지의 가격 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2019. 4. 23.>

⑥ 시장ㆍ군수등은 사업시행자가 제51조제1항에 따른 임대주택을 다세대주택이나 다가구주택으로 건설하는 경우 주차장 설치기준에 관하여 「주택법」 제35조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준을 적용한다.

<개정 2019. 4. 23.>[시행일 : 2021. 9. 21.] 제49조

제49조의2(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례) ① 제2조제1항제3호라목에 따른 역세권에서 시행하는 소규모재개발사업의 사업시행구역은 제29조에 따른 사업시행계획인가가 있은 날부터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목 및 같은 조 제2항에 따라 주거지역을 세분하여 정하는 지역 중 대통령령으로 정하는 지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 보아 해당 지역에 적용되는 용적률 상한까지 용적률을 정할 수 있다. 다만, 시장ㆍ군수등이 소규모재개발사업을 위하여 필요하다고 인정하여 해당 사업시행구역의 일부를 종전 용도지역으로 그대로 유지하거나 동일 면적의 범위에서 위치를 변경하는 내용으로 사업시행예정구역을 지정한 경우에는 그러하지 아니하다.

② 사업시행자는 제1항에 따른 용적률이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 시ㆍ도조례로 정한 용적률을 초과한 경우 그 초과한 용적률의 100분의 50 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 대통령령으로 정하는 주택 등 건축물을 건설하여 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에 공급하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 건축설계가 확정되기 전에 미리 주택 등 건축물에 관한 사항을 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등과 협의한 후 이를 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

③ 제2항에 따른 주택 등의 공급가격은 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에게 기부채납한 것으로 본다.

④ 제2항 및 제3항에 따라 인수된 주택 등은 대통령령으로 정하는 임대주택 등으로 활용하여야 한다. 이 경우 주택 등의 인수를 위한 절차와 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2021. 7. 20.][시행일 : 2021. 9. 21.] 제49조의2

□ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령

제27조(사업시행계획서의 작성) ① 법 제30조 제1항 제11호에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항 중 시ㆍ도조례로 정하는 사항을 말한다.  <개정 2020. 3. 17., 2021. 9. 17.>

1. 사업의 종류ㆍ명칭 및 시행기간

2. 사업시행자의 성명 및 주소

3. 사업의 자금확보계획

4. 해당 사업의 토지 또는 건축물 등에 관한 명세와 권리자의 성명 및 주소

5. 사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 사업시행구역 내 건축물 또는 공작물 등의 명세

6. 기존 건축물의 철거계획서(석면이 함유된 건축자재가 사용된 경우 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다)

7. 철거할 필요는 없으나 보수할 필요가 있다고 인정되는 기존 건축물의 명세 및 보수계획

8. 법 제30조 제1항 제2호의 토지이용계획에 포함된 건축물의 설계도서

9. 법 제43조 제2항에 따라 새로 설치되는 정비기반시설 및 종래의 정비기반시설의 조서 및 도면

9의2. 제3조 제1항 제2호 가목3)에 관한 사항

10. 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국유지ㆍ공유지의 조서

11. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제9호의 공동구 설치

12. 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」 제8조에 따른 빗물이용시설의 설치ㆍ운영 등 빗물처리계획

13. 사업의 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항

② 사업시행자(사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 사업시행계획서의 내용에 국유재산이나 공유재산의 처분 등에 관한 내용을 포함하려는 경우에는 미리 시장ㆍ군수등에게 국유재산 또는 공유재산의 처분 방법 등에 관한 협의를 요청할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 특별한 사유가 없으면 요청에 따라야 한다.

제40조의2(소규모주택정비 관리지역에서의 거점사업 통합 시행) ① 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 법 제48조 제5항에 따라 소규모주택정비 관리지역에서 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 가로주택정비사업을 실시할 수 있다.

② 제1항에 따라 통합하여 가로주택정비사업을 시행하는 경우 서로 연접한 사업시행구역의 토지등소유자는 주민합의체, 조합 또는 주민대표회의를 통합하여 구성하거나 설립할 수 있다.

③ 토지등소유자가 제1항에 따라 주민합의체나 조합을 통합하여 구성하거나 설립하려는 경우에는 연접한 사업시행구역별로 구분하여 각각 법 제22조 제1항에 따른 합의나 법 제23조 제1항에 따른 동의 요건을 갖춰야 한다.

④ 제2항 및 제3항에서 규정한 사항 외에 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행하는 방법과 절차 등에 관한 세부사항은 시ㆍ도조례로 정한다. [본조신설 2021. 9. 17.]

제41조(임대주택 건설에 따른 특례) ① 법 제49조제2항에 따른 임대주택의 공급에 대한 우선 순위는 다음 각 호의 순서에 따른다.  <개정 2019. 10. 22.>

1. 시ㆍ도지사

2. 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장

3. 토지주택공사등

4. 주택도시기금이 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자한 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사

② 시ㆍ도지사는 사업시행자가 법 제30조에 따른 사업시행계획서를 작성하기 전까지 법 제49조제2항에 따른 인수자(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)가 정해지지 않은 경우에는 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청해야 한다.  <신설 2019. 10. 22.>

③ 국토교통부장관은 제2항에 따라 시ㆍ도지사로부터 인수자 지정 요청을 받은 경우에는 30일 이내에 인수자를 지정하여 시ㆍ도지사에게 통보해야 하며, 시ㆍ도지사는 지체 없이 이를 시장ㆍ군수등에게 알려 그 인수자와 임대주택의 공급에 관하여 협의하게 해야 한다. <신설 2019. 10. 22.>

④ 법 제49조제4항에 따른 임대주택의 인수가격 산정을 위한 건축비의 산정 및 부속토지의 가격 등에 관하여는 제33조를 준용한다. 이 경우 빈집정비사업으로 건설된 임대주택의 경우에는 제33조제1항 중 “법 제26조에 따른 심의 결과를 통지 받은 날”은 “법 제4조제2항에 따른 심의 결과를 통지 받은 날”로 본다.  <신설 2019. 10. 22.>

⑤ 법 제49조제6항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 세대당 주차대수 0.6대(세대당 주거전용면적이 30제곱미터 미만인 경우에는 0.5대) 이상을 말한다.  <개정 2019. 10. 22.>

제41조의2(소규모재개발사업의 용적률 등에 관한 특례) ① 법 제49조의2 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 구분에 따라 각 호에서 정하는 지역을 말한다.

1. 종전 용도지역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조 제1항 제1호 나목(1)의 제1종일반주거지역인 경우: 같은 목 (2) 또는 (3)의 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역 중 시ㆍ도조례로 정하는 용도지역

2. 종전 용도지역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조 제1항 제1호 나목(2)의 제2종일반주거지역인 경우: 같은 목 (3)의 제3종일반주거지역 또는 같은 호 다목의 준주거지역 중 시ㆍ도조례로 정하는 용도지역

3. 종전 용도지역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조 제1항 제1호 나목(3)의 제3종일반주거지역인 경우: 같은 호 다목의 준주거지역

② 제1항 각 호의 용도지역 결정에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다.

[본조신설 2021. 9. 17.]

<비용추계서 미첨부 사유서>

1. 비용 발생 요인

○ 해당사항 없음

2. 미첨부 근거 규정

○ 「인천광역시 의안의 비용추계에 관한 조례」제3조제1항제1호

3. 미첨부 사유

○ 본 조례 개정안은 상위법령 개정에 따라 근거조항을 변경하는 사안으로 비용부담이 발생하지 않으므로 비용추계서를 미 첨부함.

4. 작성자: 도시재생녹지국 주거재생과 심일수